Fitch asigna calificación preliminar 'AA-(EXP) (pan)' a bonos inmobiliarios de Green Tower Properties, Inc.

 ANPanamá

(Ciudad de Panamá – ANPanamá). Fitch Ratings asignó la calificación preliminar 'AA- (EXP)(pan)' a la emisión de bonos inmobiliarios, por US$55 millones, Green Tower Properties, Inc. La perspectiva de la calificación es estable.

La calificación final está condicionada a la recepción de los documentos finales que se ajusten a la información ya recibida. Para la asignación de la presente calificación, Fitch consideró una estructura preliminar presentada por MMG Bank Corporation con corte al 7 de noviembre de 2013.

La emisión de bonos inmobiliarios es una obligación incondicional del emisor, Green Tower Properties, Inc. Green Tower Properties, Inc. una sociedad anónima constituida con el propósito de desarrollar, construir y promover el proyecto MMG Tower ubicado en Costa del Este, Panamá.

Los bonos estarán respaldados por el crédito general del emisor y garantizados por un fideicomiso de garantía el cual contendrá hipotecas sobre fincas del edificio MMG Tower y los flujos cedidos derivados de los contratos de arrendamiento de dichas fincas. Los recursos de la emisión no serán liberados por el fiduciario hasta que no se constituyan las garantías.

Una vez constituidas las garantías se liberarán los fondos necesarios para cancelar préstamo vigente y el excedente podrá ser transferido al emisor para ser utilizado según lo establece el prospecto, siempre y cuando, el emisor se encuentre en cumplimiento con los demás requerimientos de la emisión.

Aunque al inició de la transacción la totalidad del MMG Tower será hipotecado a la transacción, los documentos contemplan que dicho colateral puede ser liberado siempre que se cumpla con un nivel de cobertura del 74% calculado utilizando el valor de mercado de la propiedad. Dicha liberación también dependerá de una confirmación de la calificación por parte de la calificadora.

El emisor tendrá un período de gracia para el pago del capital de los bonos de 24 meses contados a partir de la fecha de emisión de los bonos. Una vez transcurrido el período de gracia, la transacción espera amortizar aproximadamente el 35% de su deuda a través de los flujos derivados de los contratos de arrendamiento de las fincas que se encuentren hipotecadas al fideicomiso.

El último pago a capital será por el 65% restante y la estructura se beneficia de un mecanismo de retención de dividendos (“dividend trap”) que comienza 36 meses antes de la fecha de vencimiento prevista. Dicho mecanismo busca mitigar el riesgo de refinanciación al cual se encuentra expuesta la transacción. Asimismo, éste busca generar un incentivo para que el emisor busque una refinanciación de la deuda con suficiente antelación. El pago final de capital, al considerar este mecanismo, será entre el 30% y 40% de la deuda inicial.

Para su análisis, Fitch consideró el valor de los inmuebles involucrados en la transacción, toda vez que la estructura contempla la disposición del inmueble como un mecanismo de cobertura. Ante un incumplimiento de los compromisos de la emisión, el fiduciario podrá proceder a ejecutar la garantía para cancelar las obligaciones de la emisión. Para esto el fiduciario contará con un plazo de tres años, plazo en el cual dichas obligaciones no se considerarán de plazo vencido. Así pues, es posible desligar la calidad crediticia de la transacción de aquella del originador.

Es importante resaltar que para calcular el valor de la garantía inmobiliaria Fitch consideró el método de tasa de capitalización (cap rate) y no el valor de mercado de la propiedad. Para calcular el valor de la propiedad consideró un valor del arriendo por metro cuadrado de USD25 unido a un factor de desocupación del 10%.

Asimismo, consideró gastos del 10% y una tasa de capitalización del 10%. Bajo estos supuestos obtuvo un valor estimado de US$83,5 millones que se traduce en un nivel de apalancamiento inicial del 65,89%. Por último, Fitch opina que la estructura propuesta le confiere una fortaleza importante a la emisión.

Aunque la transacción contempla pagos esperados de capital e intereses trimestrales la emisión solo se declarará de plazo vencido tres años después de la declaratoria de ejecución de la garantía inmobiliaria. Esta opción de disposición del inmueble y el plazo entre la fecha de amortización esperada y legal permiten tener tiempo suficiente para la venta de los inmuebles bajo condiciones normales.

Teniendo en cuenta lo anterior, y evaluando las proyecciones financieras bajo diferentes escenarios de estrés, Fitch considera que el emisor cumplirá oportunamente con las obligaciones adquiridas con la emisión.